Obtener los permisos para reparar su casa después de un desastre puede evitarle recibir multas sustanciales o gastos extra en certificaciones para documentar las obras realizadas.
Muchas mejoras o reparaciones aparentemente menores pueden requerir un permiso, y por eso es muy importante conocer la normativa vigente en Carolina del Norte.
En Carolina del Norte existen 100 condados y más de 540 ciudades, pueblos y aldeas incorporadas, muchas de las cuales tienen departamentos de inspección individuales. Por ese motivo, en diálogo con Prepárate NC, especialistas recomendaron conocer las normas estatales para tener un panorama general.
¿Cuándo se requieren permisos para reparar su casa?
La sección 160D-1110 del Estatuto General es la norma que regula las obras, reparaciones y mejoras en los hogares de Carolina del Norte.
Si bien se trata de una norma un tanto compleja, en diálogo con Prepárate NC, el director del Departamento de Inspecciones y Permisos de la ciudad de Apex, Rudy Baker, explicó que básicamente se requiere un permiso para:
- Cualquier construcción, reconstrucción, alteración, reparación, remoción o demolición de cualquier edificio.
- Cualquier instalación, extensión o reparación general de cualquier sistema de plomería.
- La instalación, ampliación, alteración o reparación general de cualquier sistema de equipo de calefacción o refrigeración.
- La instalación, extensión, alteración o reparación general de cualquier cableado eléctrico o sistema de electricidad.
- Cualquier reparación cuyo costo supere los $15,000.
¿Qué reparaciones puede realizar sin solicitar un permiso?
Si bien son muchos los casos en los que son necesarios permisos para reparar su casa, existen ciertas reparaciones menores que pueden llevarse a cabo directamente. Estas excepciones rigen únicamente para unidades residenciales en las que vivan una o dos familias.
Reparaciones que pueden realizarse sin solicitar un permiso:
- Excepción de plomería: reemplazar un calentador de agua a gas, pero sólo si lo realiza un contratista autorizado que examina personalmente el proyecto terminado, asegura que se ha realizado una prueba de fuga de gas y lo instala de acuerdo con los requisitos actuales del Código de construcción del estado.
- Excepción eléctrica: reparar o reemplazar los artefactos o dispositivos de iluminación eléctrica. Por ejemplo receptáculos e interruptores, o conectar un circuito derivado existente a un calentador de agua eléctrico que se está reemplazando siempre que:
- a) el calentador de agua de reemplazo se encuentra en la misma ubicación que el anterior y no tiene mayor capacidad o clasificación eléctrica que el anterior;
- b) los artefactos o dispositivos de iluminación de reemplazo tienen el mismo voltaje y no mayor amperaje que el artefacto / dispositivo que se reemplaza;
- c) el trabajo es realizado por un contratista eléctrico autorizado; y
- d) la reparación o reemplazo se instala de acuerdo con el Código de Construcción del Estado actual y el Código Eléctrico del Estado.
- Excepción general: no se requiere un permiso para cualquier construcción, instalación, reparación, reemplazo o alteración realizada de acuerdo con la edición actual del Código de Construcción del Estado de Carolina del Norte que cueste $15,000 o menos en cualquier residencia unifamiliar o edificio agrícola a menos que el trabajo involucre cualquiera de los siguientes aspectos:
- a) La adición, reparación o reemplazo de estructuras portantes. Sin embargo, no se requiere permiso para reemplazar ventanas, puertas, revestimiento exterior o los piquetes, barandas, peldaños de escaleras y terrazas de porches y terrazas exteriores.
- b) La adición o cambio en el diseño de la plomería. Sin embargo, no se requiere permiso para reemplazos que de otra manera cumplan con los requisitos de esta subsección que no cambien el tamaño o la capacidad.
- c) La adición, reemplazo o cambio en el diseño de calefacción, aire acondicionado o cableado eléctrico, dispositivos, artefactos o equipos, que no sean reemplazos similares de dispositivos eléctricos y accesorios de iluminación.
- d) El uso de materiales no permitidos por el Código Residencial de Carolina del Norte para viviendas unifamiliares y bifamiliares.
- e) La adición (excluyendo el reemplazo) de techado.
¿Puedo hacer las reparaciones por mi cuenta o necesito un contratista?
Tal como indicó a Prepárate NC, Colleen Doig, especialista de servicios de desarrollo del Departamento de Inspecciones y Permisos de la ciudad de Garner, “si eres dueño de la casa y vives allí, puedes hacer el trabajo tú mismo”. Sin embargo, en ese caso la propiedad no podrá ser vendida ni alquilada por un período de al menos un año. De todas formas, si el costo total del proyecto de reparación es superior a $30,000 entonces se requiere que un contratista general autorizado obtenga el permiso.
¿Cómo es el proceso para tramitar un permiso de obra o refacción?
Rudy Baker explica que los procesos para tramitar permisos de obra o refacción “pueden ser ligeramente distintos en cada jurisdicción, aunque también tienen puntos en común”. Por ese motivo, recomienda consultar con su autoridad local para obtener más detalles.
Por lo general, indicó el director del Departamento de Inspecciones y Permisos de la ciudad de Apex, es necesario completar una solicitud que incluye toda la información básica sobre qué trabajo se debe realizar y qué parte es responsable del trabajo. Algunos proyectos, como la reconstrucción de una plataforma completa o la reparación de armaduras de techo, pueden requerir una revisión del plan, que es un proceso en el que los Oficiales del Código revisan los planos para asegurarse de que cumplan con el Código antes de que se emita un permiso.
Sin embargo, después de un desastre natural la mayoría de las solicitudes de permisos son para reparaciones sencillas y se establece como prioridad la emisión de permisos lo más rápido posible. Los permisos que no requieren una revisión del plan generalmente se emiten en uno o dos días; en ocasiones, se pueden emitir el mismo día en que se solicitan. Una vez que se recibe el permiso, se puede comenzar a trabajar. La frecuencia de las solicitudes de inspección depende del tipo de proyecto. Por lo general, los trabajos de reparación en los oficios pueden requerir una o dos inspecciones: una vez cuando se realiza el trabajo comercial, pero antes de que se cubra dentro de una pared, y una vez cuando todo está terminado.
¿Qué pasa si hago las reparaciones sin solicitar el permiso?
“Según la Comisión Estatal de Construcción, se puede cobrar una tarifa doble a cualquier trabajo sin un permiso”, advierte Colleen Doing.
Rudy Baker, en tanto, recuerda que los permisos “se aprueban para garantizar que su hogar se construya de manera segura” y que muchas disposiciones del código de la construcción son el resultado de aprender de accidentes trágicos que se busca evitar en el futuro.
“Especialmente después de un desastre natural, cuando hay tanto trabajo por hacer, se vuelve difícil encontrar un contratista legítimo para que se encargue de las reparaciones y todo tipo de personas potencialmente de mala reputación buscan aprovechar la situación”.
En ese sentido, solicitar el permiso le asegura que el trabajo se realice de acuerdo con los estándares de seguridad bajo el control de los inspectores.
Contactos de los departamentos de inspecciones de los condados costeros:
- Condado de Beaufort: ingrese al siguiente sitio web https://www.beaufortnc.org/planninginspections o llame al (252) 728-2141
- Condado de Bladen: ingrese al siguiente sitio web o llame al (910)862-6780
- Condado de Brunswick: ingrese al siguiente sitio web https://www.brunswickcountync.gov/code-administration/
- Condado de Cumberland: ingrese al siguiente sitio web https://www.co.cumberland.nc.us/departments/planning-group/planning/inspections o llame al 910-678-7600
- Condado de Duplin: ingrese al siguiente sitio web https://www.duplincountync.com/building-inspections/ o llame al 910-296-2124
- Condado de New Hanover: ingrese al siguiente sitio web https://buildingsafety.nhcgov.com/inspection-information/inspections/ o llame al 910-798-7308
- Condado de Robeson: llame por teléfono al 1 910-272-6520
- Condado de Sampson: ingrese al siguiente sitio web http://www.sampsonnc.com/departments/inspections/index.php o llame al (910) 592-0146
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Fuentes de este artículo
- Sección 160D-1110 del Estatuto General
- Departamento de Inspecciones y Permisos de Construcción de la ciudad de Apex
- Oficina de Comunicaciones del condado de New Hanover
- Departamento de Inspecciones de Garner
